L’agevolazione riguarda gli atti di compravendita a titolo oneroso della proprietà di “prime case” o nuda proprietà, usufrutto, stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023.

La novità 2023 introdotta dalla Legge di bilancio riguarda la misura massima della garanzia rilasciata dal Fondo che è stata elevata, per esempio, per le giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, dal 50 fino all’80 per cento della quota capitale. 

Per accedere al beneficio fiscale i giovani acquirenti devono avere i seguenti requisiti:

• non avere compiuto i trentasei anni nell’anno in cui l’atto d’acquisto è rogitato;
• avere un valore ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Per quanto concerne il requisito anagrafico l’agevolazione è applicabile ai giovani che, nell’anno solare in cui viene sottoscritto l’atto d’acquisto, non hanno ancora compiuto i 36 anni d’età.

Ad esempio, se l’acquirente ha stipulato l’atto d’acquisto di un immobile ad uso abitativo a novembre 2022 e ha compiuto i 36 anni d’età a dicembre 2022, non potrà usufruire dell’agevolazione. Se l’atto invece è stato stipulato a novembre 2022 e ha compiuto i 36 anni a gennaio 2023, può usufruire dell’agevolazione.

Nel caso in cui siano coinvolti nell’acquisto dell’immobile entrambi i coniugi, uno under 36 e l’altro no, il beneficio fiscale spetterà solo all’acquirente in possesso dei requisiti richiesti.

L’acquisto deve riguardare un immobile in un comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

L’acquirente non deve possedere altri immobili nel comune dove intende comprare la nuova casa e non deve aver già usufruito delle agevolazioni prima casa o se ne ha usufruito deve trasferire la proprietà ad altri entro un anno dalla data dell’acquisto.

Per accedere al beneficio l’immobile oggetto dell’acquisto deve essere un’abitazione di tipo civile, economico, popolare, o in villini; non rientrano nell’agevolazione gli immobili di pregio storico o le ville. Il beneficio fiscale è esteso anche all’acquisto delle pertinenze (box, cantine, garage), siano esse acquistate contestualmente all’immobile o con atto separato, a patto che, in questo caso, l’atto d’acquisto venga stipulato entro i termini di validità dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti richiesti.  Gli stessi benefici fiscali si applicano agli atti di trasferimento a titolo oneroso riguardanti usufrutto, nuda proprietà, uso, abitazione delle stesse.

Il secondo requisito, il valore ISEE, non deve superare i 40.000 euro; l’indicatore è calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della DSU, rapportato al numero dei componenti il nucleo familiare, che è formato da tutti i soggetti che al momento della richiesta dell’ISEE compongono la famiglia anagrafica.

Il giovane acquirente già alla data del rogito deve essere in possesso di un ISEE, in corso di validità, non superiore ai 40.000 euro e con data di rilascio anteriore o, al più, contestuale alla stipula dell’atto ed è opportuno che il numero di protocollo dell’attestazione ISEE valida venga riportato nell’atto d’acquisto.

Nel caso in cui la situazione fotografata nell’ISEE non fosse più reale, per avvenute variazioni sostanziali nei redditi prodotti o nel patrimonio posseduto dal nucleo familiare, il contribuente potrà presentare un ISEE corrente.

È opportuno ricordare che l’ISEE è valida fino al 31 dicembre dell’anno in cui viene rilasciata. Nel caso in cui si presenti un ISEE corrente variando solo la condizione reddituale invece la validità generalmente è di sei mesi dalla data di presentazione.

Il rispetto dei requisiti descritti comporterà per l’under 36 l’esonero dal pagamento dell’imposta di registro, delle imposte ipotecaria e catastale.

Per gli atti d’acquisto soggetti al pagamento dell’IVA, ad esempio immobile acquistato da una ditta costruttrice, si applica la misura agevolata del 4 per cento. L’acquirente under 36 ha diritto, in questo caso, ad un credito d’imposta pari all’IVA pagata che potrà essere utilizzato per il pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria, catastale, successioni o donazioni; oppure per il pagamento dell’IRPEF o da utilizzare in compensazione tramite il modello F24.

Il bonus “Prima casa under 36” prevede inoltre l’esenzione dell’imposta sostitutiva per i mutui accesi per l’acquisto, la ristrutturazione, la costruzione di abitazioni.